惠誉、莱坊报告 2020全球房地产展望

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的研究数据显示,截至2019年第三季度,全球56个主要国家和地区的房价与上一年同期相比上涨了3.7%,涨幅为近6年来最低。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的研究数据显示,截至2019年第三季度,全球56个主要国家和地区的房价与上一年同期相比上涨了3.7%,涨幅为近6年来最低。

展望2020年,惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)认为,虽然长期的低利率、大城市供应不足及多数国家就业水平稳定等因素皆利好房市,但由于经济增长前景面临诸多不确定因素,同时全球债务水平高企,导致各大机构收紧了对抵押贷款申请资格的限制,未来一两年内全球主要国家的房价涨幅将会进一步放缓。

北美谨慎乐观,美国房价涨势稳定

安本标准投资管理公司(Aberdeen Standard Investments)在最新发布的《全球房地产市场展望》中指出,与大多数地区一样,美国房地产已处于上涨周期的后期。过去几年,随着价格的大幅上升,北美市场定价过高的风险也随之加剧,而经济复苏带来的建筑水平提高,则可能会抑制未来租金的上涨。

不过,考虑到在就业和消费的支撑下,美国经济虽然增速有所下滑,但预计2020年将继续扩张。美联储预计2019年增速约为2.2%,不及2018年的2.9%。因此,安本标准认为北美房地产市场中期的投资回报依然稳定,尽管随着收益率下降,下行风险正在上升。

惠誉国际在《2020年全球住房和抵押贷款展望》中也持类似观点,对北美房市表示了谨慎乐观。惠誉的报告提到,美国和加拿大政府都在采取直接或间接措施收紧抵押贷款标准,以期减少住房市场的债务风险。就具体房价而言,惠誉认为,2020年美国住房均价能够上涨3%,稍许跑赢通胀,并在2021年延续上涨趋势。

在北美另一个较热的房地产市场加拿大,惠誉认为未来两年房价的年均涨幅只有1%,基本跑不赢通胀。惠誉分析师霍斯特曼(Susan Hosterman)表示,多伦多和温哥华的房价仍被高估,且价格难以负担,加上政策限制了抵押贷款的可申请人数,使得房价难以大涨。

嘉德置业(集团)副总裁黄岚(Daisy)的看法则更为乐观,她对第一财经记者表示,作为加拿大经济核心的大多伦多地区,由于大量外来人口的持续流入,保证了该地区房价的长期看涨。她认为,2020年大多伦多地区120万加元(约合640万元人民币)以下的刚需别墅会有一波5~10%的上涨行情,而已连续上涨3年的公寓,预计将保持5%左右的温和上涨趋势。

亚太收益可期,外来资金兴趣浓厚

2019年亚太地区主要经济体的增速普遍放缓,且多家央行下调了利率。对此,安本标准认为,宏观经济的逆风似乎已开始对亚太地区的房地产租户需求及租金增长产生压力。在其追踪的35个目标市场中,超过一半(18个)的数据显示,2019年第四季度同比增长出现放缓,另有四个报告了负增长,情况比第三季度更为严峻。

就细分市场看,惠誉认为,由于抵押贷款利率下降、强劲的人口流入和经济的温和增长,沉寂已久的澳大利亚房市将在今明两年迎来大反弹,预计年均涨幅为5%。

对于即将于2020年举办东京奥运会的日本,惠誉认为,该国房价将会微幅下跌,原因是市场供应过剩,而奥运会结束后,来自海外的投资需求将减少。不过跌幅料将不会持续太久,2021年会重归平稳。

2019年4月起,泰国政府收紧了房贷申请资格,使房市立即陷入了疲软。近年来,越南经济保持着7%以上的快速增长,房价也是扶摇直上。同时,马来西亚房市明年的走势预计也将不俗。

欧洲上涨动力仍在,但风险不容忽视

虽然2019年欧洲的经济乏善可陈,但房价涨幅却一马当先,以巨大的优势引领了全球。

莱坊的数据显示,截至2019年第三季度,全球房价同比涨幅超过5%的国家有23个,其中17来自欧洲地区,前6名更是被欧洲国家包揽,依次为匈牙利(15.4%)、卢森堡(11.4%)、克罗地亚(10.4%)、斯洛伐克(9.7%)、拉脱维亚(9.0%)和捷克(8.7%)。大多数中东欧国家的房价涨幅都十分惹人注目,主要原因是价格基数低、经济走强、借贷成本处于历史低位。

惠誉也认为,尽管2020年欧洲较发达地区的房价涨幅将略微放缓,但整体增速仍然可以达到4%~6.5%。

具体而言,惠普认为德国、荷兰将上涨5%,理由是虽然经济低迷,但市场供不应求,加上消费者信心强劲,足以推动当地房价继续上扬;同时,葡萄牙将上涨6.5%、希腊6%、西班牙5%,理由是当地劳工条件改善、收入增加,同时海外买家兴趣浓厚;预计比利时上涨3%、丹麦3%、法国2%、挪威2%,北欧国家动力疲软主要是因为利率上涨,同时抵押贷款资格审查较严;此外,爱尔兰预计将上涨2%、英国1%,理由是英国与欧盟贸易协议谈判的不确定性将抑制房价;而意大利则下跌0.5%,是唯一一个预测负增长的国家,因为该国经济正处于衰退边缘。

当然投资欧洲房产也并非毫无风险,惠誉指出,德国、荷兰十分容易受到全球贸易疲软的影响。如果2020年的贸易形势未能好转,甚至进一步恶化,那么德国制造业就可能遭受重大打击,而一旦德国经济陷入衰退、失业率上升,将拖累整个欧盟经济。另外,阿姆斯特丹、都柏林、法兰克福、马德里、巴黎、斯德哥尔摩等欧洲大城市的房价由于外来资金流入推涨,早已让当地首购族难以承担,一旦海外投资者兴趣消退,首购族未必有足够的接盘能力,这意味着房价不可避免会面临较大的调整空间。