房产投资 美国银发族抛售房产 房价将被压垮

根据美国线上房地产数据库Zillow的研究,在未来几年里,美国婴儿潮世代的银发族们,将持续释出大量的空房,数量堪比2000年代中期的房市泡沫。或许将缓解自经济复苏以来,越来越紧张的住房需求。

因为木材成本高、政策管制和建筑工人短缺,在过去十年里,美国的住房市场一直供不应求。但是,随着婴儿潮世代迈入高龄, Zillow估计,未来20年将有大量空屋涌入市场,被专家称为“银色海啸”,造成的冲击足以影响老年人较多地区的经济。

儿潮世代拥有大批房产

相较于之前的数个世代,婴儿潮世代的银发族普遍喜欢“在地老化”(age in place)。他们喜欢待在熟悉的环境里,不喜欢在年老以后,搬入养老村、养老院,或是老年社区。因此在他们年长之后,房屋并未空出来给年轻世代使用,让房市供不应求。此外,有许多婴儿潮世代喜欢购买房屋,经营房屋租赁,也增加了持有房屋的占比。

目前,美国约有三分之一的自用房屋,为60岁以上的长者所有。根据大通银行(Chase)在1月发布的一项研究,婴儿潮世代有76%拥有自己的房产。66%的屋主认为,房价还会上升;其中88%的人计划在未来三年内翻新房屋。

银色海啸 20年内将出现2000万间空屋

然而,随着婴儿潮世代日渐凋零,或基于健康因素,让这些银发族搬到比较好整理的小房子与安养中心。他们原本拥有的房屋,也会重新流入房市。

Zillow表示,在2007~2017年的10年里,每年有约73万套房屋,从60岁以上的老年人手中流入市场。估计在2017~2027年之间与2027~2037年之间,这个数字将分别增加到每年92万套和117万套。

这意味着,将有超过2000万套空屋会进入市场,占目前自用房屋的27%。这种特殊的经济现象,被专家们称为“银色海啸”。预估在未来20年内,对全美国都可能造成影响。但是受影响最深的,将是退休人士喜欢居住的“太阳带”(Sun Belt)城市,以及从1980年代开始工业衰退的、年轻人口大量外移的“铁锈带”(Rust Belt)城市。

像亚利桑那州的埃尔默拉日(El Mirage)和太阳城(Sun City),这些很受欢迎的退休城镇,将有三分之二的房屋出售。

对年轻一代帮助有限

然而有分析指出,这种趋势虽能带来大量空房,有助于满足部分城市的住房需求。但是,老年人喜欢居住的城市,并非年轻人的首选。年轻人大量流入的沿海城市,新增的空屋有限,未来房价可能依然高昂。

长者过世后,也可能出现遗产继承的问题。分析指出,这些长者过世后,继承房屋的子女可能难以找到新的买家,导致无法使用继承的财富。