房产投资 川普政府拟大动作改革”两房” 次贷危机后政府监管或结束

房利美 Fannie Mae 资料图

周四,川普政府发布了川普执政以来第一个涉及住房金融体系改革的正式计划,该计划旨在将政府已经接管了11年的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)两家机构从监管机构中的释放出来。据CNBC报道,该计划还将允许公司保留更多的收入。

CNBC援引财政部官员的说法称,政府计划目标是让联邦政府住房金融体系中发挥有限的作用,并加强对纳税人的保护,以及增加私营部门竞争力。财政部官员还指出,若要完成所有这些将措施,需要立法机构和行政系统的共同努力。

据报道,财政部推出的这项“两房”改革该计划是53页。计划的一般性提案和目标较为广泛,但具体细节较简洁。其中包括对两个抵押贷款巨头–房利美和房地美进行资本重组,而重建涉及5万亿元的住房融资市场将是一个漫长而复杂的过程,涉及多个利益相关体系和单位。

报告称,“该计划解决了金融危机最后一次未完成的事务,其方式是保留当前系统的有效性,保护纳税人,并降低联邦政府对住房金融系统的影响。”

房地美 Freddie Mac 资料图

虽然将房利美和房地美从监管机构中释放出来的决定权在联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA),但财政部计划通过建议对企业进行资本重组的方法来启动这一庞大且复杂的进程。

不过,该计划不包括结束对房利美和房地美所有利润的持续净值扫描,这是财政部高级优先股(preferred stock)协议的一部分。相反,该计划允许公司保留更多的收益,从而增加其资本的缓冲。全面的股息调查由奥巴马政府于2012年制定,取代了2008年的政府救助计划。

根据公布的财报,截至2019年第二季度末,房利美已向财政部支付了1814亿元的股息,而房地美则已支付了1197亿元。这些数字超过了金融危机期间财政部补贴的数额,超出的总数约1097亿元。

财政部计划表示,在立法尚未完成的情况下,有必要保持财政部的优先股的购买承诺。该计划还建议FHFA考虑增加房利美和房地美的资本缓冲,目前保留收益为30亿元。提高缓冲区将减少支付给财政部的金额。不过,计划并没有说明应该提高缓冲的数量,也未说明何时需要提高缓冲金额。

该缓冲资金是在2017年底实施的,当时税制改革有可能使房利美和房地美需要财政部资金支持。时任FHFA局长沃特(Mel Watt)表示,新的缓冲区“足以涵盖每个企业正常业务过程中的其他收入波动”。

在今年5月的一次采访中,现任FHFA代理局长卡拉布里亚(Mark Calabria)表示,即使完全结束财政部的救助计划,也不足以让房利美和房地美进行资本重组,使他们能够安全地从联邦监管系统中解放出来。

“如果你只是让他们保留收益,也就是结束政府救助,那么我们将需要几年甚至几年才能有足够的资金离开,所以看起来我们必须要找到其他筹集资金的方法”,卡拉布里亚说,“通过认股权证,财政部拥有80%的优先股。桌面上的一个选项肯定是公开发行,但我们还不知道(效果如何),但如果我们需要筹集大量的资金,这必须成为一个选项”。

房利美和房地美在过去几年一直处于盈利状态,这要归功于他们向贷方收取更高的费用,更高质量的贷款组合以及市场上房屋价值的整体实力。

政府的计划中没有任何内容可以解决房利美和房地美普通股持有人的问题。然而,该计划在之前的一些传言和的预期使这些股票在过去几周内飙升。

贸易战和经济疲软等诸多压力下 住房市场改革并非易事

不过,据CNBC报道,财政部的计划不太关注资本重组,而是更加致力于全面住房改革。

财政部“不相信政府担保是必须的”,但表示它将支持立法机构并授权政府未合格抵押贷款支持证券的本金和利息明确地提供担保。

在十多年前,由于错误的贷款产品,掠夺性贷款和宽松的承保标准导致房地产崩盘之后,如果没有某种防止损失的担保,私人投资者也很难回到抵押贷款市场。

CNBC还称,政府的“两房”改革计划与参议院银行委员会(Senate Banking Committee)主席、爱达荷州共和党议员克拉波(Mike Crapo)此前提出的房地产金融市场改革的计划一致。

克拉波的计划还要求提供抵押贷款的支持,并由私人担保人支付。这意味着私人公司除了由吉利美(Ginnie Mae)运营的证券化平台外,还支持贷款,该平台目前将政府的FHA和VA贷款证券化。

他的计划还希望让房利美和房地美成为私人保证机构,他们的多户住宅业务将被出售并独立经营。 此外,吉利美还将提供灾难性的政府担保并运营抵押保险基金。

“我的首要任务是建立更强的纳税人保护水平,保持30年期固定利率抵押贷款,增加抵押担保人之间的竞争,推进可负担住房市场”,卡拉波在一份新闻稿中写道。

6月,FHFA代理局长卡拉布里亚要求国会授权新政府赞助的房地产金融机构与房利美和房地美竞争,而更多具有竞争力的金融机构也在政府的愿望清单上。

CNBC指出,政府周四公布的计划范围广泛而复杂,需要政府,FHFA和国会领导人之间进行冗长的谈判,所以改革不太可能很快实现。现在阻挡改革的一个因素是房屋金融系统正在发挥作用,让疲软的房地产市场没有任何危险。

“由于担心经济的低迷,贸易战冲击,英国退欧,伊朗核问题,朝鲜半岛局势等等,政府不能破坏经济中亮点,即房地产市场,这一点至关重要”,抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)前主席、前联邦住房管理局(FHA)专员戴维·史蒂文斯(David Stevens)说,“考虑到选举和经济增长稳定,我们是否会看到该计划的更多细节和川普政府的后续动作,这仍有待观察”。