纽约曼哈顿房产浅析

美国Real Capital Analytics数据显示,2015年至今,中国投资者已在纽约曼哈顿房地产上疯狂消费38亿美元,比2014年整年翻了三倍多。同时,纽约房产继续看涨,促使曼哈顿核心地产类投资移民项目大热。

纽约房产市场正在成为高净值群体心中的“全球资产保险箱”。那么,纽约房地产投资市场的现状如何?哪类房产投资更高受益和高保障?中国人纽约房产投资的需求上又发生了哪些改变呢?
冰火两重天:写字楼房产投资VS住宅类房产投资
中国高净值人士对美国房地产投资一直维持着高度热情,尤其是居住类型的房产投资。据全美国房地产经纪人协会统计,在截至2015年3月的一年时间里, 中国买家在美国房地产上支出了286亿美元,同比增加了30%,其中主要用于购买住宅物业。
纽约的住宅市场也随美国整个大趋势普遍看涨。去年纽约平均房价就已在55万美元左右,年涨幅8%;2015年第一季度平均房价同步上涨2.6%;在今年上市的6000个单元中,已经有一半被人买走,而标价在100万以下的房产因性价比高,基本在上市两周内就被一扫而空。纽约曼哈顿唐人街2012年–2015年房地产交易数据也显示,四年间共进行的12602单位房产交易中,90%是住宅类房产。
与纽约住宅类房产市场大热相反,纽约写字楼市场表现却颇为黯淡。根据第一太平戴维斯与迪肯大学的调查结果,香港和纽约的写字楼收益率在全球主要城市中排名垫底,两个城市的中央商务区甲级写字楼在扣除了租金减免因素后的收益率,分别仅为2.85%和3.29%。这是一种非常低的回报率,相比于项目的融资成本,这种回报率可能会使项目产生亏损。
除了收益率低,纽约中央商务区的甲级写字楼也面临着出租率过低的挑战。以已经开业的世贸中心一号楼为例,在开业半年出租率仅为55%。尽管为提高出租率,世贸中心的租金曾在2014年5月从75美元/平方英尺降为69美元/平方英尺,但与曼哈顿其他高端写字楼50美元/平方英尺的价格相比,仍不具备竞争优势。到2015年4月,世贸中心出租率为58%,在一年间仅增长3%。而根据报道,时代华纳和纽约梅陇银行正因为更低廉的租金而搬去了附近的世界金融中心大厦;万通控股旗下的纽约“中国中心”也在近期大幅减少在新世贸中心一号楼的承租面积,由此前的19.081万平方英尺缩减至3.5万平方英尺,缩减幅度达80%。
有房产分析认为,纽约的写字楼市场不如住宅市场那样火爆的原因在于,写字楼主要是靠出租收入支撑,因此一旦出租率不高,会导致写字楼回报率受影响。而由于越来越多投资人既有移民需求又有定居需求,因此他们投资房产更关注的是为家人建立一个稳定的未来,因此出售型的住宅类市场需求更为紧俏。
纽约房产继续看涨,曼哈顿核心地产类EB-5投资大热
据悉,目前纽约的房价已经超过了2007年的10%—20%,达到历史最高点。而作为纽约的中心,曼哈顿的房价更是不断飙升:在过去10年,曼哈顿平均房价上涨40%,达170万美元,创下曼哈顿房市26年新高纪录;2014年房地产成交量也较2005年高出25.3%,是30年来的第三高。而有业内人士预测,从2015年—2016年,曼哈顿的房价还会有5%–10%的涨幅。

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